Červenec 2014

Užitečné informace

11. července 2014 v 22:37 | Alois Játro
Pro členy každého SVJ je důležité znát základní zákony a informace podle kterých SVj funguje. Cílem SVJ je společná správa domu.

SVJ nesmí podnikat a ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů, být jejich společníkem či členem. SVJ se může sdružit s jiným SVJ ke spolupráci při naplňování účelu své existence nebo se stát členem právnické osoby sdružující SVJ nebo vlastníky jednotek nebo jinak působící v oblasti bydlení, přitom se však nemůže zavázat k jiné majetkové účasti, než je poskytnutí členského vkladu nebo poskytování členských příspěvků.

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Pro jednotlivce by bylo poměrně obtížné zajistit správu budovy o několika bytech. Nemluvě o zabezpečení zásadních oprav a jejich financování. Pro účely správy obytných domů vznikají společenství vlastníků jednotek. Společenství vlastníků jednotek (SVJ) má na starosti zejména správu, provoz a opravy tzv. společných částí domu, což je např. střecha, chodba, schodiště, kotelna, prádelna, kočárkárna apod., tedy vše mimo bytů nebo nebytových prostorů.

Nová právní úprava fungování SVJ je platná od 1. 1. 2014 kdy vstoupil v platost Nový občanský zákoník a byl zrušen zákon o vlastnictví bytů.

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) nově dle nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. účinného od 1.1.2014 nevzniká ze zákona jako je tomu dle dosavadní legislativy, ale dle § 1203 nového občanského zákoníku zápisem do veřejného seznamu (rejstříku společenství vlastníků jednotek vedeného příslušným krajským/městským soudem) po předchozím schválení stanov SVJ. Schválení stanov se uskutečňuje buď v rámci uzavírání prohlášení o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám (doposud označované jako tzv. prohlášení vlastníka budovy), má-li rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků nebo uzavřením smlouvy o výstavbě anebo kdykoliv později, nedošlo-li ke schválení stanov některou z těchto skutečností. Schválení stanov vyžaduje souhlas vlastníků všech jednotek, namísto dosavadní většiny.
Jde o to, že problematika bytového vlastnictví a spoluvlastnictví je nově přenesena ze zákona o vlastnictví bytů do NOZ.Jde o to, že problematika bytového vlastnictví a spoluvlastnictví je nově přenesena ze zákona o vlastnictví bytů do NOZ.

Vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek

11. července 2014 v 22:27 | Alois Játro
371/2004 Sb.

NAŘÍZENÍ VLÁDY

ze dne 19. května 2004,

kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek

Změna: 151/2006 Sb.

Vláda nařizuje podle § 9 odst. 10 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se
upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické
vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o
vlastnictví bytů), ve znění zákona č. 103/2000 Sb.:

§ 1

(1) Do doby schválení stanov společenství vlastníků jednotek (dále jen
"společenství") nebo do doby, kdy schválené stanovy společenství
nabudou účinnosti, řídí se právní poměry společenství vzorovými
stanovami společenství uvedenými v příloze k tomuto nařízení.

(2) Neobsahují-li stanovy společenství, schválené jeho shromážděním,
některou z náležitostí uvedených v § 9 odst. 14 zákona o vlastnictví
bytů, řídí se právní poměry společenství v těchto věcech příslušnými
ustanoveními vzorových stanov uvedených v příloze k tomuto nařízení.

§ 2

Zrušuje se nařízení vlády č. 322/2000 Sb., kterým se vydávají vzorové
stanovy společenství vlastníků jednotek podle zákona o vlastnictví
bytů.

§ 3

Toto nařízení nabývá účinnosti dnem 1. července 2004.

Předseda vlády:

PhDr. Špidla v. r.

Ministr pro místní rozvoj:

JUDr. Němec v. r.

Příl.

Vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek

ČÁST PRVNÍ

VŠEOBECNÁ USTANOVENÍ

Čl. I

Základní ustanovení

(1) Společenství vlastníků jednotek (dále jen "společenství") je
právnickou osobou, která vznikla na základě zákona č. 72/1994 Sb.,
kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé
vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé
zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění zákona č. 273/1994 Sb.,
nálezu Ústavního soudu vyhlášeného pod č. 280/1996 Sb., zákona č.
97/1999 Sb., zákona č. 103/2000 Sb., zákona č. 229/2001 Sb., zákona č.
451/2001 Sb., zákona č. 320/2002 Sb., zákona č. 437/2003 Sb., zákona č.
171/2005 Sb. a zákona č. 179/2005 Sb.

(2) Členy společenství jsou vlastníci bytů a nebytových prostorů v domě
(dále jen "jednotka"), společnými členy společenství jsou společní
vlastníci jednotek, za podmínek uvedených v zákoně o vlastnictví bytů
(dále jen "člen společenství").

(3) Společenství je jako právnická osoba způsobilé vykonávat práva a
zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami
společných částí domu (dále jen "správa domu") a pozemku a v dalších
věcech v rozsahu a způsobem uvedeným v zákoně o vlastnictví bytů a v
těchto stanovách.

Čl. II

Název a sídlo společenství

(1) Názvem společenství jsou slova "Společenství pro dům" spolu s
označením domu, pro který společenství vzniklo.

(2) Sídlo společenství je určeno adresou, kde společenství sídlí a kde
se veřejnost může se společenstvím stýkat.

ČÁST DRUHÁ

PŘEDMĚT ČINNOSTI SPOLEČENSTVÍ

Čl. III

Správa domu a další činnosti

(1) Správou domu se rozumí zajišťování

a) provozu domu a pozemku,

b) údržby a oprav společných částí domu,

c) protipožárního zabezpečení domu, včetně hromosvodů,

d) revizí a oprav společných částí technických sítí, rozvodů elektrické
energie, plynu, vody a odvodu odpadních vod, tepla a teplé užitkové
vody včetně radiátorů, vzduchotechniky, výtahů, zařízení pro příjem
televizního a rozhlasového signálu a elektrických sdělovacích zařízení
v domě a dalších technických zařízení podle vybavení domu,

e) revizí a oprav domovní kotelny či výměníkové (předávací) stanice v
rozsahu a způsobem odpovídajícím skutečnému vybavení domu,

f) prohlídek a čištění komínů,

g) administrativní a operativně technické činnosti spojené se správou
domu, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu,

h) správy jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech členů
společenství,

i) dalších činností, které vyplývají pro společenství z právních
předpisů a technických postupů spojených se správou domu.

(2) V rámci předmětu své činnosti může společenství sjednávat smlouvy,
především o

a) zajištění dodávek služeb spojených s užíváním jednotek, nejde-li o
služby, jejichž dodávky si členové společenství zajišťují u dodavatele
přímo,

b) pojištění domu,

c) nájmu společných částí domu,

d) nájmu jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech členů
společenství.

(3) Společenství zajišťuje rovněž kontrolu plnění jím uzavřených smluv
podle odstavce 1 a 2 a uplatňování nároků z porušování smluvních
povinností ze strany dodavatelů.

(4) Při plnění úkolů podle zákona o vlastnictví bytů a těchto stanov
zajišťuje společenství dále zejména tyto činnosti spojené se správou
domu a pozemku:

a) vybírání předem určených finančních prostředků od členů společenství
na náklady spojené se správou domu a pozemku (dále jen "příspěvky na
správu domu a pozemku"), popřípadě dalších příspěvků na činnosti
uvedené v čl. IV,

b) vedení evidence plateb členů společenství, které jsou podle písmene
a) vybírány,

c) vedení evidence nákladů vztahujících se k domu a pozemku a k
činnosti společenství,

d) zřízení účtu u banky a hospodaření s finančními prostředky,

e) vedení účetnictví v souladu se zvláštními právními předpisy,

f) vedení seznamu členů společenství.

(5) Společenství zajišťuje buď přímo nebo na základě smluv uzavřených
společenstvím s dodavateli plnění spojená s užíváním jednotek a
společných částí domu (dále jen "služby"), například dodávky tepla a
teplé užitkové vody, elektřiny, dodávky vody a odvod odpadní vody,
úklid společných prostor, užívání výtahu, zařízení pro příjem
televizního a rozhlasového signálu. V rámci této činnosti společenství
zajišťuje zejména

a) vybírání úhrad za služby zajišťované společenstvím,

b) způsob rozúčtování cen služeb na jednotlivé členy společenství,
není-li rozúčtování cen služeb stanoveno zvláštním právním předpisem
nebo rozhodnutím cenového orgánu, a vyúčtování přijatých záloh na
jednotlivé členy společenství,

c) vedení potřebných evidencí spojených se zajišťováním služeb a jejich
úhradami včetně vyúčtování.

(6) Společenství zajišťuje činnosti související s provozováním
společných částí domu, zejména technických zařízení, která slouží i
jiným fyzickým nebo právnickým osobám než členům společenství včetně
uzavírání s tím souvisejících smluv.

(7) V rámci činností vykonávaných v rozsahu zákona o vlastnictví bytů
společenství dále zajišťuje zejména

a) včasné vymáhání plnění povinností uložených členům společenství k
tomu příslušným orgánem společenství,

b) řádné hospodaření se svým majetkem a s finančními prostředky
poskytovanými vlastníky jednotek,

c) plnění dalších povinností spojených s předmětem činnosti
společenství podle zvláštních právních předpisů.

Čl. IV

Změny společných částí domu

Společenství dále zajišťuje se souhlasem všech členů společenství změny
účelu užívání stavby a změny stavby, pokud není dále uvedeno jinak.
Stavební úpravy spočívající v modernizaci, rekonstrukci a opravách
společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a
zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu,
zajišťuje společenství se souhlasem nejméně tříčtvrtinové většiny všech
členů společenství.


Hospodaření SVJ (Společenství vlastníků jednotek)

11. července 2014 v 22:18 | Alois Játro
Orgány společenství jsou:

- shromáždění vlastníků jednotek - nejvyšší orgán, které se schází minimálně jednou ročně, schvaluje stanovy a volí další orgány společenství (jde o schůzi všech vlastníků bytových jednotek)
- výbor společenství - výkonný a statutární orgán o alespoň třech členech volených na maximální období 5 let, rozhoduje o správě společných částí domu (výbor má obvykle předsedu výboru, místopředsedu výboru a člena výboru) Jde tedy o minimálně 3 lidi, kteří se starají o chod Společenství vlastníků jednotek.

Jestliže není zvolen výbor, shromáždění má pověřit jednoho vlastníka bytové jednotky výkonem jeho funkcí. Stanovy společenství mohou určit i další orgány, např. kontrolní výbor apod. Je vhodné, aby každé společenství mělo kontrolní výbor. Bez kontrolního výboru mohou v chodu nastat problémy. Existence kontrolního výboru je doporučena.

Při hlasování na shromáždění se rozhoduje podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu, které se určují poměrem podlahové plochy jednotlivých bytových jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. K přijetí rozhodnutí je potřeba nadpoloviční většina, v některých důležitých záležitostech, jako je např. změna stanov, rozúčtování cen zajišťovaných služeb, stavební úpravy nebo rekonstrukce domu, je zapotřebí většiny tříčtvrtinové (ke změně účelu užívání stavby a ke změně stavby je ale zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek). Při rovnosti hlasů nebo v případě přehlasování v důležité záležitosti může na návrh rozhodnout soud. Právo soudní ochrany přehlasovaných minoritních vlastníků je ale prekluzivní, je třeba je uplatnit u soudu nejpozději do půl roku od přijetí rozhodnutí.

Navenek za společenství jedná předseda výboru, písemné právní jednání však musí kromě něj podepsat ještě jeden člen výboru. Jednotliví vlastníci bytových jednotek jsou pak z právního jednání společenství zavázáni v poměrech, které odpovídají velikosti jejich spoluvlastnických podílů.

Nový občanský zákoník

11. července 2014 v 22:04 | Alois Játro
Část 1§ 1-654Obecná část
Hlava I§ 1-14Předmět úpravy a její základní zásady
Díl 1§ 1-8Soukromé právo
Díl 2§ 9-11Užití předpisů občanského práva
Díl 3§ 12-14Ochrana soukromých práv
Hlava II§ 15-435Osoby
Díl 1§ 15-22Všeobecná ustanovení
Díl 2§ 23-117Fyzické osoby
Díl 3§ 118-418Právnické osoby
Díl 4§ 419Spotřebitel
Díl 5§ 420-435Podnikatel
Hlava III§ 436-488Zastoupení
Díl 1§ 436-440Všeobecná ustanovení
Díl 2§ 441-456Smluvní zastoupení
Díl 3§ 457-488Zákonné zastoupení a opatrovnictví
Hlava IV§ 489-544Věci a jejich rozdělení
Díl 1§ 489-495Všeobecná ustanovení
Díl 2§ 496-504Rozdělení věcí
Díl 3§ 505-513Součást věci a příslušenství věci
Díl 4§ 514-544Cenný papír
Hlava V§ 545-654Právní skutečnosti
Díl 1§ 545-599Právní jednání
Díl 2§ 600-608Právní události
Díl 3§ 609-654Promlčení a prekluze
Část 2§ 655-975Rodinné právo
Hlava I§ 655-770Manželství
Díl 1§ 655Všeobecné ustanovení
Díl 2§ 656-676Vznik manželství
Díl 3§ 677-686Zdánlivé manželství a neplatnost manželství
Díl 4§ 687-753Povinnosti a práva manželů
Díl 5§ 754-770Zánik manželství
Hlava II§ 771-927Příbuzenství a švagrovství
Díl 1§ 771-774Všeobecná ustanovení
Díl 2§ 775-927Poměry mezi rodiči a dítětem
Hlava III§ 928-975Poručenství a jiné formy péče o dítě
Díl 1§ 928-942Poručenství
Díl 2§ 943-952Opatrovnictví dítěte
Díl 3§ 953-970Svěření dítěte do péče jiné osoby a pěstounství
Díl 4§ 971-975Ústavní výchova
Část 3§ 976-1720Absolutní majetková práva
Hlava I§ 976-978Všeobecná ustanovení
Hlava II§ 979-1474Věcná práva
Díl 1§ 979-986Obecná ustanovení
Díl 2§ 987-1010Držba
Díl 3§ 1011-1114Vlastnictví
Díl 4§ 1115-1239Spoluvlastnictví
Díl 5§ 1240-1399Věcná práva k cizím věcem
Díl 6§ 1400-1474Správa cizího majetku
Hlava III§ 1475-1720Dědické právo
Díl 1§ 1475-1490Právo na pozůstalost
Díl 2§ 1491-1593Pořízení pro případ smrti
Díl 3§ 1594-1632Odkaz
Díl 4§ 1633-1641Zákonná posloupnost
Díl 5§ 1642-1664Povinný díl
Díl 6§ 1665-1669Právo některých osob na zaopatření
Díl 7§ 1670-1713Přechod pozůstalosti na dědice
Díl 8§ 1714-1720Zcizení dědictví
Část 4§ 1721-3014Relativní majetková práva
Hlava I§ 1721-2054Všeobecná ustanovení o závazcích
Díl 1§ 1721-1723Vznik závazků a jejich obsah
Díl 2§ 1724-1788Smlouva
Díl 3§ 1789-1809Obsah závazků
Díl 4§ 1810-1867Ustanovení o závazcích ze smluv uzavíraných se spotřebitelem
Díl 5§ 1868-1878Společné dluhy a pohledávky
Díl 6§ 1879-1907Změny závazků
Díl 7§ 1908-2009Zánik závazků
Díl 8§ 2010-2054Zajištění a utvrzení dluhů
Hlava II§ 2055-2893Závazky z právních jednání
Díl 1§ 2055-2188Převedení věci do vlastnictví jiného
Díl 2§ 2189-2400Přenechání věci k užití jinému
Díl 3§ 2401Pracovní poměr
Díl 4§ 2402-2429Závazky ze schovacích smluv
Díl 5§ 2430-2520Závazky ze smluv příkazního typu
Díl 6§ 2521-2549Zájezd
Díl 7§ 2550-2585Závazky ze smluv o přepravě
Díl 8§ 2586-2635Dílo
Díl 9§ 2636-2651Péče o zdraví
Díl 10§ 2652-2661Kontrolní činnost
Díl 11§ 2662-2700Závazky ze smlouvy o účtu, jednorázovém vkladu, akreditivu a inkasu
Díl 12§ 2701-2715Závazky ze zaopatřovacích smluv
Díl 13§ 2716-2746Společnost
Díl 14§ 2747-2755Tichá společnost
Díl 15§ 2756-2883Závazky z odvážných smluv
Díl 16§ 2884-2893Závazky z právního jednání jedné osoby
Hlava III§ 2894-2990Závazky z deliktů
Díl 1§ 2894-2971Náhrada majetkové a nemajetkové újmy
Díl 2§ 2972-2990Zneužití a omezení soutěže
Hlava IV§ 2991-3014Závazky z jiných právních důvodů
Díl 1§ 2991-3005Bezdůvodné obohacení
Díl 2§ 3006-3014Nepřikázané jednatelství a upotřebení cizí věci k prospěchu jiného
Část 5§ 3015-3081Ustanovení společná, přechodná a závěrečná
Hlava I§ 3015-3027Ustanovení společná
Hlava II§ 3028-3081Ustanovení přechodná a závěrečná
Díl 1§ 3028-3079Přechodná ustanovení
Díl 2§ 3080-3081Závěrečná ustanovení

Rekonstrukce domu a společenství vlastníků jednotek

11. července 2014 v 22:03 | Alois Játro
Vlastnictvím bytu se automaticky stáváte i spoluvlastníkem společných částí bytového domu. Proto je potřeba vědět, jakým způsobem se ve společenství vlastníků jedná a rozhoduje a co je třeba udělat pro to, aby mělo společenství platně zvolený výbor.
Taková rekonstrukce obytného domu s byty však není jen otázkou peněz, ale ještě před jejím zahájením je potřeba učinit jisté kroky jak ve vztahu ke společenství vlastníků bytových jednotek tak ve vztahu k úřadům. Přitom vždy bude záležet na rozsahu zamýšlené rekonstrukce. Nejobvyklejšími stavebními pracnimi v obytném domě s byty je zateplování domu, výměna střešní krytiny, výměna oken, rekonstrukce schodiště, půdní nástavby a vestavby a budování výtahu.

Komunikujte se svými sousedy

11. července 2014 v 22:02 | Alois Játro
Nejdůležitější věc v životě lidí je komunikace s okolím. Kdo nemokumunikuje je mrtvý, alespoň se zdá být mrtvým svému okolí. Nemokunikace způsobila nejeden vážný problém. Některé SVJ se scházejí častěji jež jednou do roka, jiné svj živě komunikuje prostřednictvím diskuzního fófa na svém webu.

Stanovy SVJ

11. července 2014 v 22:00 | Alois Játro
Každé Společenství vlastníků jako organizace zapsaná v obchodním rejstříku musí mít stanovy podle nichž je společenství vlastníků jednotek řízeno.
Do 31. 12. 2013 se řídilo chování SVJ dle zákona 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů.
Nově je tato problematika upravena v ustanovení § 1158 až § 1222 Nového občanského zákoníku. Zákon 72/1994 upravoval spoluvlastnictví budovy, a společných částí budovy. Dle zákona 72/1994 bylo možné úkonem nazývaným "Prohlášení vlastníka" rozdělit bytový dům, který byl až dosud v katastru zapsán jako bytový dům bez rozlišení počtu bytových a nebytových jednotech jednodtlivé bytové a nebytové jednotky a společné části budovy.

Pro účely zákona 72/1994 se budovou rozuměla trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostory, s výjimkou hal. Rozhodnutím vlastníka za budovu lze považovat rovněž sekci se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je tak stavebně technicky uspořádána, že může plnit samostatně základní funkci budovy.

Dále se pro účely zákona 72/1994 rozuměla bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení.

Co je společenství vlastníků jednotek?

11. července 2014 v 21:46 | Alois Játro
Co je společenství vlastníků jednotek?

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Pro jednotlivce by bylo poměrně obtížné zajistit správu budovy o několika bytech. Nemluvě o zabezpečení zásadních oprav a jejich financování. Pro účely správy obytných domů vznikají společenství vlastníků jednotek. Společenství vlastníků jednotek (SVJ) má na starosti zejména správu, provoz a opravy tzv. společných částí domu, což je např. střecha, chodba, schodiště, kotelna, prádelna, kočárkárna apod., tedy vše mimo bytů nebo nebytových prostorů. Kromě toho ale také pro bytové jednotky zajišťuje dodávky služeb a jejich rozúčtování, nájem nebo též pojištění celého domu. Jako samostatná právnická osoba také může vlastním jménem vymáhat splnění povinností jednotlivých vlastníků bytových jednotek. Podle údajů Českého statistického úřadu bylo v České republice v roce 2011 více než 50 tisíc společenství vlastníků jednotek, v rámci kterých se nacházelo 1,2 milionu bytů