Prosinec 2014

Veřejný ochránce práv a SVJ

28. prosince 2014 v 14:20 | Kancelář veřejného ochránce práv, leden 2014

1. Může veřejný ochránce práv prošetřit jednání společenství vlastníků?

Společenství vlastníků jednotek ("společenství vlastníků") je právnickou osobou oprávněnou jednat v záležitostech správy společných částí domu. Společenství vlastníků není úřadem ani institucí vykonávající státní správu, tudíž se na ně působnost ochránce nevztahuje. Ochránce proto nemůže prošetřovat postup společenství vlastníků.

2. Může mi ochránce pomoci při sporu se společenstvím vlastníků?

Ne, protože se jedná o soukromoprávní vztah. Spory plynoucí z tohoto vztahu je oprávněn rozhodovat pouze soud. Ochránce není oprávněn ani k poskytování právních služeb ve smyslu udělování právních porad, sepisování listin, zpracovávání právních rozborů a dalších forem právní pomoci.

3. Jak se stanoví podíly na společných částech?

Nově lze podíly na společných částech určit se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné. Teprve nedojde-li k takovému určení, platí dosud tradiční stanovení podílu poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě.

4. Je k provedení oprav společných částí domu vždy nutný souhlas všech vlastníků bytových jednotek?

Ne. Do 31. prosince 2013 pro běžné opravy fasád a střech či pro zateplování domu postačoval souhlas tříčtvrtinové většiny vlastníků. Souhlasu všech vlastníků jednotek bylo zapotřebí k přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby (např. zřízení podnikatelské provozovny ve sklepě či kočárkárně domu) nebo o změně stavby (např. výstavba nového podlaží).
Nový občanský zákoník v ustanovení § 1206 odst. 2 vyžaduje k přijetí rozhodnutí shromáždění souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy společenství vlastníků nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů (počet hlasů odpovídá velikosti podílu vlastníka jednotky).
Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek s většinou hlasů. Není-li svolané shromáždění způsobilé usnášet se, občanský zákoník počítá s možností rozhodovat mimo zasedání (v jiných případech lze takto rozhodovat, pouze pokud to připouští stanovy). Zde je pro rozhodnutí vyžadována většina hlasů všech vlastníků jednotek (nestaví-li stanovy vyšší počet hlasů).

5. Některé služby (např. výtah, kočárkárnu) v domě s "prodanými bytovými jednotkami" nevyužívám. Musím za ně platit?

Ano, v souladu s ustanovením § 1180 občanského zákoníku přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku (správu, provoz a opravy společných částí domu) ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech, pokud nebylo určeno jinak (ve stanovách, ve smlouvě o výstavbě, příp. v prohlášení o rozdělení domu). Občanský zákoník počítá s modifikací výše příspěvků zejména v případě, kdy je některá ze společných částí vyhrazena jen některému vlastníku k výlučnému užívání.
Nově se odlišují některé platby, jejichž výše se neváže na výši podílu, a proto je hradí všichni vlastníci ve stejné výši. Jde o příspěvky určené na odměňování osoby, která spravuje dům, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a podobné náklady na vlastní správní činnosti.

6. Je společenství plátcem pojistného na zdravotní pojištění vlastníků jednotek, kteří jsou odměňováni z důvodu svého členství v orgánech společenství?

Pokud mají být vlastníci jednotek odměňováni z důvodu svého členství v orgánech společenství, jsou plátci pojistného na zdravotní pojištění. Společenství je pak plátcem části pojistného za tyto osoby a je povinno přihlásit sebe i tyto osoby zdravotní pojišťovně, předkládat jí měsíční přehledy o platbě pojistného a odvádět pojistné. Výše uvedené však neplatí, pokud vlastník jednotky pro společenství vykonává činnost (odlišnou od činnosti vyplývající z jeho případného členství v orgánech společenství) na základě dohody o provedení práce (nepřevyšuje-li příjem 10.000,- Kč měsíčně) nebo dohody o pracovní činnosti s měsíčním příjmem nepřesahujícím 2.500,- Kč.

7. Je pravda, že podle nového občanského zákoníku potřebuji ke zřízení zástavního práva ke své jednotce souhlas společenství vlastníků jednotek?

Ne. Ustanovení § 1208 písm. g) bod 4 nového občanského zákoníku, který do působnosti shromáždění řadí i udělování předchozího souhlasu k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavním smlouvy souhlasil, se vztahuje na situace, kdy společenství zajišťuje svůj dluh jednotkou, která není v jeho vlastnictví (zřizuje zástavní právo k cizí věci). Vlastník jednotky může zřídit zástavní právo ke své jednotce (tj. ke své vlastní věci) i nadále bez souhlasu společenství vlastníků. K tomuto výkladu dospěla i Expertní skupina Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti (viz Občanský zákoník).

Změna názvu společenství

10. prosince 2014 v 10:13 | Alois Játro
Název společenství vlastníků má určité povinné náležitosti. Před účinností NOZ musel kromě označení domu obsahovat slovo "společenství".
Od 1.12014 musí názvy "starých i nových" společenství vlastníků obsahovat sousloví "společenství vlastníků".

Název "Společenství domu Hálkova 588" nebo "Společenství Hálkova 588" - neyhovuje zákonu

Název "Společenství vlastníků jednotek domu Hálkova 588 - vyhovuje zákonu

Ke změně názvu je nutná také změna stanov, takže pokud budete stanovy měnit z důvodu přejmenování společenství vlastníků, je vhodné rovnou přizpůsobit nové právní úpravě celé stanovy. Změnu názvu je nutné provést nejpozději do konce roku 2015.


Společenství vlastníků jednotek je oprávněno samostatně jednat pouze omezeně

10. prosince 2014 v 10:11 | Alois Játro
Společenství vlastníků jednotek je oprávněno samostatně jednat pouze omezeně

Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, popřípadě vykonávat činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Se souhlasem vlastníka jednotky je společenství oprávněno sjednat smlouvu o zástavním právu k jednotce včetně příslušných spoluvlastnických podílů na společných částech domu, a to k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu. Vlastníci jednotek ručí až do výše ceny jednotky za závazky vyplývající z této smlouvy.

Knihy o fungování SVJ

10. prosince 2014 v 10:10 | Alois Játro
Aby SVJ dobře fungovalo, je třeba aby členové výboru byli dobře vzdělani v otázkách platné legislativy, svých povinností směrem k členům SVJ, řešení obvyklích i méně obvyklých problémů, které život a lidé přinášejí. Od ledna nabude účinnosti nový občanský zákoník (NOZ), který přinese velké změny do fungování společenství vlastníků jednotek (SVJ). Od ledna nabude účinnosti nový občanský zákoník (NOZ), který přinese velké změny do fungování společenství vlastníků jednotek (SVJ) i do práv a povinností vlastníků bytů. Jde o to, že problematika bytového vlastnictví a spoluvlastnictví je nově přenesena ze zákona o vlastnictví bytů do NOZ.

Poměrně zásadní novou úpravou v novém občanském zákoníku od 1.1.2014 je v zásadě povinnost v domech, kde je alespoň pět jednotek ve vlastnictví alespoň tří různých vlastníků, SVJ založit, neboť dle § 1198 odst. 2 do veřejného seznamu (tj. do katastru nemovitostí) se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků.

To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem. Strany kupní smlouvy by tudíž v těchto případech po 1.1.2014 měly vždy požadovat doložení v rejstříku zapsaného společenství vlastníků. Jinak si totiž výrazně zkomplikují zápis převodu bytu nebo nebytového prostoru do katastru nemovitostí. Kupní cena by tak rozhodně měla být hrazena prodávajícímu až po zápisu vkladu vlastnictví do katastru nemovitostí, a to předtím do úschovy důvěryhodného subjektu. Nebude-li katastrálnímu úřadu výpisem z rejstříku společenství doložen vznik SVJ, katastrální úřad vlastnické právo nezapíše! Do doby, kdy vlastníci učiní potřebné kroky ke vzniku SVJ, jsou veškeré převody v těchto domech zablokovány. Doporučuje se tedy s dostatečným předstihem veškeré úkony vyřešit před tím, než se některý s vlastníků rozhodne bytovou či nebytovou jednotku prodat či darovat.

Orgány SVJ dle nového občanského zákoníku jsou shromáždění, které je nejvyšším orgánem společenství vlastníků. Statutární orgán je výbor, ledaže stanovy určí, že je statutárním orgánem předseda společenství vlastníků (namísto dosavadního pověřeného vlastníka). Zřídí-li stanovy další orgány, nelze jim založit působnost vyhrazenou shromáždění nebo statutárnímu orgánu. Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.