Veřejný ochránce práv a SVJ

28. prosince 2014 v 14:20 | Kancelář veřejného ochránce práv, leden 2014

1. Může veřejný ochránce práv prošetřit jednání společenství vlastníků?

Společenství vlastníků jednotek ("společenství vlastníků") je právnickou osobou oprávněnou jednat v záležitostech správy společných částí domu. Společenství vlastníků není úřadem ani institucí vykonávající státní správu, tudíž se na ně působnost ochránce nevztahuje. Ochránce proto nemůže prošetřovat postup společenství vlastníků.

2. Může mi ochránce pomoci při sporu se společenstvím vlastníků?

Ne, protože se jedná o soukromoprávní vztah. Spory plynoucí z tohoto vztahu je oprávněn rozhodovat pouze soud. Ochránce není oprávněn ani k poskytování právních služeb ve smyslu udělování právních porad, sepisování listin, zpracovávání právních rozborů a dalších forem právní pomoci.

3. Jak se stanoví podíly na společných částech?

Nově lze podíly na společných částech určit se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné. Teprve nedojde-li k takovému určení, platí dosud tradiční stanovení podílu poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě.

4. Je k provedení oprav společných částí domu vždy nutný souhlas všech vlastníků bytových jednotek?

Ne. Do 31. prosince 2013 pro běžné opravy fasád a střech či pro zateplování domu postačoval souhlas tříčtvrtinové většiny vlastníků. Souhlasu všech vlastníků jednotek bylo zapotřebí k přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby (např. zřízení podnikatelské provozovny ve sklepě či kočárkárně domu) nebo o změně stavby (např. výstavba nového podlaží).
Nový občanský zákoník v ustanovení § 1206 odst. 2 vyžaduje k přijetí rozhodnutí shromáždění souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy společenství vlastníků nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů (počet hlasů odpovídá velikosti podílu vlastníka jednotky).
Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek s většinou hlasů. Není-li svolané shromáždění způsobilé usnášet se, občanský zákoník počítá s možností rozhodovat mimo zasedání (v jiných případech lze takto rozhodovat, pouze pokud to připouští stanovy). Zde je pro rozhodnutí vyžadována většina hlasů všech vlastníků jednotek (nestaví-li stanovy vyšší počet hlasů).

5. Některé služby (např. výtah, kočárkárnu) v domě s "prodanými bytovými jednotkami" nevyužívám. Musím za ně platit?

Ano, v souladu s ustanovením § 1180 občanského zákoníku přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku (správu, provoz a opravy společných částí domu) ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech, pokud nebylo určeno jinak (ve stanovách, ve smlouvě o výstavbě, příp. v prohlášení o rozdělení domu). Občanský zákoník počítá s modifikací výše příspěvků zejména v případě, kdy je některá ze společných částí vyhrazena jen některému vlastníku k výlučnému užívání.
Nově se odlišují některé platby, jejichž výše se neváže na výši podílu, a proto je hradí všichni vlastníci ve stejné výši. Jde o příspěvky určené na odměňování osoby, která spravuje dům, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a podobné náklady na vlastní správní činnosti.

6. Je společenství plátcem pojistného na zdravotní pojištění vlastníků jednotek, kteří jsou odměňováni z důvodu svého členství v orgánech společenství?

Pokud mají být vlastníci jednotek odměňováni z důvodu svého členství v orgánech společenství, jsou plátci pojistného na zdravotní pojištění. Společenství je pak plátcem části pojistného za tyto osoby a je povinno přihlásit sebe i tyto osoby zdravotní pojišťovně, předkládat jí měsíční přehledy o platbě pojistného a odvádět pojistné. Výše uvedené však neplatí, pokud vlastník jednotky pro společenství vykonává činnost (odlišnou od činnosti vyplývající z jeho případného členství v orgánech společenství) na základě dohody o provedení práce (nepřevyšuje-li příjem 10.000,- Kč měsíčně) nebo dohody o pracovní činnosti s měsíčním příjmem nepřesahujícím 2.500,- Kč.

7. Je pravda, že podle nového občanského zákoníku potřebuji ke zřízení zástavního práva ke své jednotce souhlas společenství vlastníků jednotek?

Ne. Ustanovení § 1208 písm. g) bod 4 nového občanského zákoníku, který do působnosti shromáždění řadí i udělování předchozího souhlasu k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavním smlouvy souhlasil, se vztahuje na situace, kdy společenství zajišťuje svůj dluh jednotkou, která není v jeho vlastnictví (zřizuje zástavní právo k cizí věci). Vlastník jednotky může zřídit zástavní právo ke své jednotce (tj. ke své vlastní věci) i nadále bez souhlasu společenství vlastníků. K tomuto výkladu dospěla i Expertní skupina Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti (viz Občanský zákoník).
 

1 člověk ohodnotil tento článek.

Komentáře

1 Micko Micko | 2. října 2015 v 12:26 | Reagovat

Co je to vůbec správa nemovitostí a co zahrnuje?

http://www.spravabd.cz/a-co-je-vubec-sprava-nemovitosti_

Nový komentář

Přihlásit se
  Ještě nemáte vlastní web? Můžete si jej zdarma založit na Blog.cz.
 

Aktuální články

Reklama